Selon la décision anticipée n° 2026.0275 du 1er septembre 2026, le maître d'ouvrage qui livrera une habitation reconstruite après démolition, telle que la décision la décrit, entre en ligne de compte pour le taux réduit de TVA de 6 %, l'opération relevant de la rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, applicable à partir du 1er juillet 2025. Ce taux reste subordonné aux conditions de fond et de forme de cette rubrique, et la décision ne vaut que pour les ventes dont la TVA n'était pas encore exigible à sa date.
Ce qui s'est passé
Une société de droit belge, dont l'identité est anonymisée, a introduit une demande de décision anticipée en matière de taxe sur la valeur ajoutée. Elle est la société de construction d'un projet immobilier situé en Belgique. En qualité d'entrepreneur titulaire d'un droit de superficie, elle agit comme maître d'ouvrage des travaux de démolition et des travaux de construction des nouvelles habitations ; elle en sera ensuite le vendeur. Le propriétaire du sol lui concède ce droit de superficie. Le site réunit deux parcelles cadastrales, l'une bâtie, l'autre non bâtie, sur lesquelles les habitations reconstruites seront réalisées.
Selon le point 9 de la décision, la demande porte sur la livraison d'une unité d'habitation du projet et des parties communes qui s'y rattachent. La société demande si cette livraison relève en principe du taux réduit de 6 % prévu en cas de démolition et de reconstruction. Ce taux figure à la rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970. L'article 53 de la loi-programme du 18 juillet 2025, publiée au Moniteur belge du 29 juillet 2025, a modifié cette rubrique, applicable à partir du 1er juillet 2025.
La décision est datée du 1er septembre 2026. Elle comporte un résumé en français, mais son corps est rédigé en néerlandais : elle est « publiée uniquement dans la langue dans laquelle la demande a été introduite ».
Ce que dit la décision
Selon son résumé, la décision admet que, « sous réserve du respect des conditions, le maître d'ouvrage qui livrera une habitation décrite dans la présente décision entre en ligne de compte pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % ». Le résumé ajoute que la décision « est exclusivement valable pour ces ventes » dont la TVA n'est pas encore devenue exigible, au sens de l'article 17, § 1er, du Code de la TVA, à la date de la décision.
Le service qui a instruit la demande, désigné dans la décision par le sigle DVB, constate d'abord, au point 10, que la demande satisfait aux conditions des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale. Au point 11, la décision rappelle l'article 37, § 1er, du Code de la TVA : le Roi fixe les taux par arrêté délibéré en Conseil des ministres.
Au point 12, la décision reproduit les conditions cumulatives de la rubrique XXXVII, § 3. Dans l'hypothèse visée par le résumé, l'acquéreur, personne physique, doit occuper l'habitation, lors de sa première occupation, comme habitation unique et principalement comme habitation propre. Il doit y établir sans délai son domicile, et la superficie habitable totale ne peut excéder 175 m². Avant l'exigibilité de la taxe, ou, en cas de vente sur plan, avant le fait générateur, le fournisseur envoie une déclaration cosignée par l'acquéreur à l'adresse électronique désignée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration est accompagnée notamment d'une copie du permis, du ou des contrats d'entreprise relatifs à la démolition et à la reconstruction, et du compromis ou de l'acte authentique. Le fournisseur en remet copie à son cocontractant. Les factures, leurs doubles et les conventions ou actes authentiques mentionnent la présence des éléments qui justifient le taux réduit. Sauf collusion entre les parties ou non-respect manifeste de la disposition, la cosignature de l'acquéreur décharge le fournisseur de sa responsabilité quant à la détermination du taux.
Pour apprécier si l'habitation est la seule que l'acquéreur occupe, la rubrique ne tient pas compte de deux catégories d'habitations : celles dont il est copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier par succession, et l'habitation propre qu'il vend au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de l'occupation de la nouvelle habitation. La rubrique, telle que reproduite au point 12, envisage aussi certaines hypothèses de location ; le résumé ne vise que l'habitation propre unique et principale.
Au point 13, la société confirme que toutes les unités respecteront le critère de superficie de 175 m². Au point 14, elle se porte fort de remplir les conditions de forme, à savoir la déclaration préalable et la mention sur facture, pour autant que les acquéreurs remplissent les conditions qui leur incombent.
Ce que cela change concrètement
La décision fixe la position retenue pour les seules ventes qu'elle décrit ; elle ne constitue pas une règle générale applicable à toute opération de démolition et de reconstruction. Le maître d'ouvrage concerné peut prétendre au taux de 6 % sur ces livraisons, à condition que la TVA n'en soit pas devenue exigible avant le 1er septembre 2026.
Le taux n'est pas acquis sans condition. Le résumé énumère les conditions de fond et de forme visées au « § 3, alinéa 2, §§ 5, 7 et 8 » de la rubrique : l'affectation de l'habitation à l'habitation propre unique et principale de l'acquéreur, l'obligation de domicile, la possession d'un autre bien susceptible de faire obstacle, la superficie habitable maximale, la condition de délai et les formalités. Plusieurs de ces conditions tiennent à la situation de l'acquéreur, et non à celle du vendeur.
Le fournisseur doit respecter le calendrier de la déclaration préalable et les mentions requises sur les factures et les actes. La cosignature de l'acquéreur le décharge de sa responsabilité quant au taux, sauf collusion ou non-respect manifeste.
À retenir
- Selon son résumé, la décision anticipée n° 2026.0275 admet le maître d'ouvrage au taux de TVA de 6 % pour la livraison des habitations reconstruites qu'elle décrit.
- Ce taux relève de la rubrique XXXVII, § 3, du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, modifiée par la loi-programme du 18 juillet 2025 et applicable à partir du 1er juillet 2025.
- La décision ne vaut que pour les ventes dont la TVA n'était pas exigible à sa date.
- L'acquéreur doit notamment occuper l'habitation comme habitation propre unique et principale, y établir sans délai son domicile, et la superficie habitable ne peut excéder 175 m².
- La déclaration préalable cosignée par l'acquéreur décharge le fournisseur de sa responsabilité quant au taux, sauf collusion ou non-respect manifeste.
Questions fréquentes
Le maître d'ouvrage peut-il appliquer le taux de 6 % aux habitations reconstruites visées par la décision ?
Oui, selon le résumé de la décision, sous réserve du respect des conditions de fond et de forme de la rubrique XXXVII, § 3. Le taux est admis à partir du 1er juillet 2025. Il ne vaut que pour les ventes dont la TVA n'était pas encore exigible à la date de la décision.
La décision s'applique-t-elle à d'autres projets de démolition et de reconstruction ?
Non. Le résumé précise que la décision est exclusivement valable pour les ventes qu'elle vise. Chaque opération reste soumise aux conditions de la rubrique XXXVII, § 3.
Quel est l'effet de la déclaration cosignée par l'acquéreur ?
Le fournisseur envoie cette déclaration avant l'exigibilité de la taxe ou, en cas de vente sur plan, avant le fait générateur. La cosignature de l'acquéreur décharge le fournisseur de sa responsabilité quant à la détermination du taux. Cette décharge ne joue pas en cas de collusion entre les parties ou de non-respect manifeste de la disposition.
